霸王條款是一些經營者單方面制定的逃避法定義務、減免自身責任的不平等格式合同、通知、聲明和店堂告示或者行業慣例等,限制消費者權利,嚴重侵害群眾利益。霸王條款涉及到多領域多行業,造成的社會危害極大。 [詳細] [網友評論]
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大家好,我是 河南知名律師事務所 律師魏學浩,很高興來《法律大家談》與大家探討法律問題。
法幫網:作為市民消費的大宗商品,房產交易務必規范每一個環節,否則買賣雙方非常容易產生糾紛。但是記者發現有不少開發商在消費者購房時簽訂的《認購書》《商品房買賣合同》上設“陷阱”,設置一些免責或限制甚至剝奪消費者選擇權的霸王條款。面對這些條款我們該怎么辦?
1.買賣需要遵循平等原則,對這種明顯有失公平的合同,法律并不支持,買房人可以請求法院予以撤銷。但是必須在合同簽訂之日起一年內請求撤銷,過了時間將得不到支持。
2.如果逾期沒有行使權力,那么可以借助媒體和社會輿論的幫助。將事情經過告知媒體和廣大群眾知道,以群眾的力量對其進行懲罰。
法幫網:現在針對霸王條款國家有什么治理措施呢
一、限制買房方得使用權 我們知道,買房不僅包括了室內面積,外面的公共面積也是可以使用的,但是很多開發商卻做出這樣的條款:“樓宇屋面及外墻使用權不屬于買受人,買賣雙方同意屋頂和外墻面廣告權、會所、休閑娛樂設施及其他賣方投資建造的經營性房產和設施權益屬出賣方。”或者“出賣人有權無償使用建筑外墻、屋面,用以標注本項目開放商名稱、小區名稱等,而不需要征得買受人的同意。” 這顯然嚴重侵害了業主的權利,根據《物權法》第71條的規定:“業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。”以及相關物業管理條例:“通道、樓梯、物業服務用房等屬于業主共有,禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用。” 那么如果遇到這樣的合同條款要及時指出來。自己房屋外墻面積不屬于自己,不小心用到倒變得侵權了,這樣的條款實在是太過侵害業主利益。剛一發現就應當指出來并強令開發商更改,如果對方堅持己見,那么不如放棄這處房產。 二、開發商處理業主車位 小區在出售房屋的時候一般都配有車位,該車位應當屬于業主,他人無權處置。但是開發商往往利用買受人的不知情作出這樣的條款:“小區的道路或場地用于停放的車位,全部歸出賣人,出賣人有權出售、出租。” 這樣的條款違反了《物權法》第73、74條,它排除了業主占用、使用、收益、處分小區道路和車位的權利。此外,《合同違法行為監督處理辦法》第11條規定,經營者與消費者采用格式條款訂立合同的,經營者不得在格式條款中排除消費者應當享有的權利。 因此如果開發商作出這樣的條款,就是光明正大的侵犯業主權利,賺取不當利益。對這樣的條款一旦妥協將會造成業主生活上很多不便,所以業主要注意開發商對公共設施的約定。 三、合同約定開發商不按時交房不承擔違約責任 這樣的條款比如“因設計調整、氣候變化等原因導致未按本合同規定期限將該商品房交付買受人使用的,出賣人不承擔違約責任。”或者“政府行為(包括但不限于政府強制性文件、行政禁令及片區大面積停水、停電、高考、創衛等)導致工程施工期延長的,出賣人房屋交付時間相應順延并免予承擔逾期交房的違約責任。”其實這個條款的性質同只規定買受人承擔責任一樣,單方面約定買受人的義務但避免了開發商的責任。 《商品房銷售管理辦法》第30條規定:“未能按期交付的,房地產開發企業應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因,需延期交付的,房地產開發企業應當及時告知買受人。”需要說明的是,不可抗力是指不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況,例如地震、水災等。而設計調整、氣候變化等不屬于不可抗力范圍的原因,不能成為開發商避免責任的原因。
法幫網:如果遇到霸王條款我們應該怎么做?
和賣方協商。假如購房者還是想買這套房屋,就可以就這些霸王條款提出來,和賣房者進行協商,要求對條款進行修改。
遇到購房霸王協議怎么辦

更改條款。假如雙方協商一致,也同意對這些條款進行修改,那雙方既然達成了一致意見,就可以對這些有異議的條款進行協商,雙方協商一致后,就可以對這些條款進行修改。
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自行約定。假如賣房者明確表示這些霸王條款就是一些格式性的條款,無法進行修改,但雙方可以自行約定,自行寫一些補充條款,以此來維護自己的合法權益。
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三、積極維權。
請求撤銷。簽訂買賣合同,雙方必須遵循平等自愿的原則,對于一些霸王條款,合同的任何一方都可以拒絕簽訂這些合同,對于這些簽訂的合同,買房人可以請求法院予以撤銷,但必須要注意,請求撤銷這些顯失公平的合同,必須在一年內請求撤銷,假如超過一年的時間未申請撤銷,法院將予以駁回。
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訴諸媒體。假如已經超過一定的時限后,法院不再受理或者予以駁回后,買房者可以將這些霸王條款訴諸給媒體,把這些顯失公正的條款公之于眾,請求媒體和公眾來幫助自己維權。
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本期嘉賓
嘉賓介紹
該律師是中華全國律師協會、河南省律師協會會員。畢業于鄭州大學,20年工作經驗,獲得了法律專業本科學歷、學士學位,畢業后通過國家司法考試,獲得了律師、法官、檢察官、公證員通用的資格,一直從事律師職業,擔任多家企事業單位、政府機關常年法律顧問。擅長業務:婚姻家庭、交通事故、勞動糾紛、債權債務、醫療糾紛、房產糾紛、合同侵權、公司法務等訴訟和非訴訟法律業務。執業以來秉持“誠實守信、專業盡責”的執業理念,辦理了大量的民事、行政、刑事案件,為當事人提供了高效、優質、便捷的法律服務,切實維護了他們的合法權益,受到了當事
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